내 땅을 침범한 이웃 건물 어떻게 해결할까요?
안녕하세요. JCL Partners 부동산법률연구소의 이상덕 대표변호사입니다.
오늘은 많은 분들이 고민하시는 토지경계침범 문제에 관해 이야기해보려고 합니다. 토지를 소유하고 계신 분들이라면 언젠가 한 번쯤은 마주할 수 있는 난감한 상황이죠. "어? 이웃 건물이 내 땅을 침범하고 있잖아?" 이런 순간, 당황스러움과 함께 어떻게 대처해야 할지 막막함이 밀려옵니다.
최근 저희 로펌에 방문하신 한 의뢰인 분도 비슷한 고민을 가지고 계셨어요. 서울시 종로구에 위치한 도로용 토지를 약 5년 전 매수하셨는데, 옆집 건물이 의뢰인의 토지 4~5평가량을 침범하고 있는 상황이었습니다. 더 난감한 것은 건물 소유자가 인근 다른 토지 소유자들과도 경계 분쟁을 벌이고 있어 문제가 더욱 복잡해진 상태였죠.
"이런 경우에 제가 할 수 있는 법적 조치가 있을까요? 토지를 살 때 이미 건물이 있다는 걸 알고 있었는데도 문제 제기가 가능할까요?"
의뢰인의 질문처럼, 토지경계침범 문제는 단순한 재산권 침해를 넘어 다양한 법적 쟁점을 내포하고 있습니다. 오늘은 이런 상황에서 취할 수 있는 법적 대응 방안과 주의점에 대해 구체적으로 살펴보겠습니다.
토지 경계 침범에 대한 이해
토지경계침범은 말 그대로 이웃 부동산이 나의 토지 경계를 넘어 침범한 상태를 의미합니다. 이는 단순히 담장이나 울타리가 조금 넘어온 경미한 침범부터, 건물 일부가 경계를 넘어 지어진 심각한 침범까지 다양한 형태로 나타날 수 있습니다.
우선 침범 여부를 명확히 판단하기 위해서는 정확한 경계 확인이 필수적입니다. 토지의 경계는 지적도와 현황측량을 통해 확인할 수 있으며, 경계표지나 말뚝을 통해 물리적으로도 표시됩니다. 하지만 실제로는 개발 과정에서 경계가 불분명해지거나, 시간이 흐르면서 경계표지가 사라지는 경우가 많죠.
"처음에는 경계가 이렇게 복잡한 문제가 될 줄 몰랐어요. 내 땅이 어디까지인지 확실히 알았더라면 이런 분쟁을 조금이라도 일찍 해결할 수 있었을 텐데..."
의뢰인의 이러한 심정은 토지 소유자라면 누구나 공감할 수 있을 것입니다. 토지경계침범 문제가 발생했을 때, 가장 먼저 해야 할 일은 한국국토정보공사(LX) 같은 전문기관에 의뢰해 경계복원측량을 실시하는 것입니다. 이를 통해 정확한 경계와 침범 범위를 확인할 수 있으며, 이후 법적 조치의 중요한 근거 자료가 됩니다.
소유권에 기한 법적 대응 방안
토지경계침범이 확인되면 소유자로서 다음과 같은 법적 대응이 가능합니다.
첫째, 건물철거청구 및 토지인도청구를 할 수 있습니다. 이는 민법 제214조에 근거한 소유물방해제거청구권으로, 토지 소유자는 자신의 소유권을 방해하는 자에게 방해 제거를 요구할 수 있습니다. 즉, 내 땅을 침범한 건물 부분의 철거와 토지 반환을 법원에 청구할 수 있죠.
둘째, 부당이득반환청구가 가능합니다. 이웃이 내 토지를 무단으로 점유해 사용함으로써 얻은 이익(토지 사용료 상당액)을 반환하라고 요구할 수 있습니다. 특히 상대방이 토지침범 사실을 알면서도 계속 사용했다면, 적어도 그 시점부터의 사용료 상당액을 청구할 수 있습니다.
셋째, 경계확정청구를 고려할 수 있습니다. 토지 경계가 불분명하거나 다툼이 있는 경우, 법원에 경계를 확정해달라고 요청할 수 있습니다. 다만 경계 자체는 분명하지만 침범이 문제인 경우에는 보조적 수단이 될 수 있습니다.
넷째, 손해배상청구도 가능하지만, 실무에서는 부당이득반환청구와 중복되는 경우가 많아 보충적으로 활용됩니다.
이러한 청구들은 상황에 따라 함께 사용할 수 있으며, 보통은 건물철거 및 토지인도를 주된 청구로, 부당이득반환을 예비적 청구로 함께 제기하는 방식을 취합니다.
건물의 건축 시기 및 허가 여부에 따른 법적 쟁점
토지경계침범 문제에서는 건물의 건축 시기와 허가 여부에 따라 법적 상황이 달라질 수 있습니다. 만약 침범 건물이 20년 이상 지속해서 점유해왔다면, 건물주는 '점유취득시효'를 주장할 가능성이 있습니다. 민법에 따르면 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유한 경우 소유권을 취득할 수 있죠. 하지만 시효완성 후 제3자에게 토지가 매각된 경우에는 원칙적으로 새로운 소유자에게 취득시효를 주장할 수 없다는 판례가 있습니다.
반면 건물이 20년 미만 점유한 경우에는 취득시효 요건을 충족하지 못하므로, 건물철거청구에 적극 대응할 수 있습니다. 이때는 오히려 빠른 법적 조치를 통해 향후 시효 완성을 방지하는 것이 중요합니다.
또한 건물이 무허가 건축물이라면 행정적 대응도 가능합니다. 관할 구청에 무허가 건축물 신고를 통해 행정청의 시정명령이나 강제철거를 유도할 수도 있죠.
건축허가를 받았더라도 침범 면적이 단순한 시공상 착오 수준을 넘는다면, 건축주의 악의가 추정될 수 있어 토지 소유자에게 유리한 법적 판단을 기대할 수 있습니다.
나아가며
토지경계침범 문제는 단순해 보이지만 실제로는 다양한 법적 쟁점이 얽혀 있어 전문가의 도움이 필요한 영역입니다. 향후 소송에 대비해 미리 취해둘 수 있는 조치로는 내용증명을 통한 공식적 이의 제기, 정확한 현황 측량 및 증거 확보, 관련 문서 확인 및 보존 등이 있습니다.
특히 정확한 측량을 통해 침범 범위를 확인하고, 이를 증거화하는 것이 무엇보다 중요합니다. 또한 내용증명을 통해 침범 사실을 알리고 시정을 요구함으로써, 권리를 포기하지 않았다는 의사를 명확히 표현할 필요가 있죠.
저희 JCL Partners 민형사소송자문팀은 토지경계침범과 같은 부동산 관련 분쟁에서 풍부한 경험과 전문성을 바탕으로 의뢰인의 권익을 최대한 보호해 드리고 있습니다. 복잡한 토지 문제로 고민이 있으시다면 주저하지 마시고 저희에게 연락해주세요. 전화상담(070-4524-0427) 또는 카카오톡상담을 통해 빠르고 정확한 법률 자문을 받으실 수 있습니다.
내 소중한 땅, 그 가치를 온전히 지킬 수 있도록 JCL Partners가 함께하겠습니다.
감사합니다.
