생활형 숙박시설 분양 계약 후 잔금대출 막히면 어떻게 할까
안녕하세요.
JCL Partners 부동산법률연구소의 이상덕 대표변호사입니다.
최근 부동산 경기 침체와 고금리로 인해 생활형 숙박시설 분양 계약 후 잔금대출이 불가능해지는 사례가 급증하고 있습니다. 시행사로부터 "잔금 대출이 80%까지 나온다"는 말을 믿고 계약했다가 막상 대출이 전혀 나오지 않아 어려움을 겪는 분들이 늘고 있는 상황입니다. 이런 상황에서 법적으로 어떻게 대응할 수 있는지, 계약금은 돌려받을 수 있는지 등 여러분이 궁금해하실 내용을 함께 살펴보겠습니다.
잔금대출 불가 시 발생하는 법적 문제점
생활형 숙박시설 분양 계약 후 잔금대출이 불가능해지면 수분양자는 심각한 법적 딜레마에 직면하게 됩니다. 계약금을 포기하고 계약을 해제할 것인지, 아니면 다른 방법으로 자금을 마련해 잔금을 납부할 것인지 결정해야 합니다. 중도금까지 납부한 상태라면 상황은 더욱 복잡해집니다.
계약 해제와 계약 취소의 개념을 구분해 이해하는 것이 중요합니다. 계약 해제는 당사자 일방의 채무 불이행이나 약정된 해제 사유 발생 시 계약의 효력을 소멸시키는 것이고, 계약 취소는 사기나 착오 등으로 계약 성립 당시부터 하자가 있을 경우 소급적으로 무효화하는 것입니다.
"처음에는 대출이 잘 나올 거라고 믿었어요. 시행사에서 분명히 잔금대출 80%까지 가능하다고 했으니까요. 하지만 막상 준공을 앞두니 모든 은행에서 대출이 거절됐고, 수천만 원의 계약금을 날릴 위기에 처했습니다. 그때 느낀 불안과 배신감은 이루 말할 수 없었어요."
단순히 자금이 부족하거나 대출이 나오지 않는 경우에는 일반적으로 계약 취소가 인정되지 않습니다. 하지만 분양 과정에서 시행사 측의 명백한 귀책사유나 사기적인 기망 행위가 있었다면, 중도금 납부 후라도 계약을 해제 또는 취소하고 계약금 및 기납부된 중도금의 반환을 청구할 수 있습니다.
잔금대출 불가 상황에서의 법적 대응 방안
잔금대출 불가 사태의 핵심 쟁점은 그것이 누구의 책임으로 발생했는가입니다. 시행사 또는 분양대행사가 소비자에게 잘못된 정보를 제공하여 계약을 체결하게 했다면, 이는 법적으로 기망에 의한 의사표시로서 계약 취소의 사유가 됩니다.
예를 들어, "잔금 대출 80% 가능"이라는 설명이 특정 금융기관과의 제휴나 확정된 조건처럼 구체적으로 제시되었다면, 이는 분양 계약의 중요 동기로 작용했을 것입니다. 이러한 광고가 사실무근이었거나 시황 변화로 불가능해질 것을 알면서도 시행사가 적극 권유했다면, 이는 소비자를 속여 계약을 맺게 한 기망행위로 평가될 수 있습니다.
이 경우 수분양자는 민법 제110조에 따라 사기에 의한 계약 취소를 주장할 수 있고, 계약 취소가 인정되면 계약금 및 이미 지급한 중도금의 반환을 청구할 수 있습니다. 실제로 법원은 시행사의 기망행위나 착오 유발로 인해 체결된 계약에 대해 취소를 인정하고 분양대금을 돌려주라는 판결을 내린 바 있습니다.
분쟁의 초기 단계에서 가장 중요한 것은 증거 확보입니다. 다음과 같은 자료를 수집해두면 소송에서 유리합니다.
- 분양 광고물 및 홍보책자
- 분양 상담 녹취 및 기록
- 계약서 및 부속 합의서 사본
- 관련 공문서 및 정책 자료
- 동일 사업장 다른 수분양자들의 진술
이러한 증거들을 탄탄하게 준비해두면 계약 무효 주장의 논리와 증거가 명확히 맞물려 승소 가능성이 높아집니다. 반면, 증거가 부족하면 '선택에 따른 투자 실패'로 치부되어 패소할 위험이 있습니다.
분쟁 초기에는 법률 전문가와 상담하여 전략을 수립하고, 내용증명을 통해 계약 해제 또는 취소 의사를 명확히 밝히는 것이 중요합니다. 동일한 사업장에서 여러 명의 수분양자가 같은 문제를 겪고 있다면 집단소송 또는 공동소송을 고려할 수도 있습니다.
나아가며
생활형 숙박시설 분양 계약은 일반 주택 분양과 다른 특성이 있으므로, 계약 전 충분한 검토와 전문가의 조언을 구하는 것이 중요합니다. 특히 대출 가능성, 거주 가능 여부, 전매 제한 등에 관한 정보를 정확히 파악해야 합니다. 이미 잔금대출 불가 문제로 어려움을 겪고 계신다면, JCL Partners 민형사소송자문팀과 상담하시기 바랍니다. 저희는 부동산 분쟁 해결에 풍부한 경험과 전문성을 갖추고 있으며, 고객님의 상황에 맞는 최적의 법적 대응 방안을 제시해드립니다.
전화상담(070-4524-0427) 또는 카카오톡 상담을 통해 언제든지 문의하실 수 있으며, 초기 상담부터 소송 대응까지 체계적인 지원을 약속드립니다. 여러분의 소중한 재산권을 지키기 위한 첫걸음을 JCL Partners와 함께 시작하세요.
감사합니다.
